ingyenebéd

Muraközy Balázs

Az államilag támogatott lakáshitel vitathatatlanul az utóbbi évek egyik legnépszerűbb programja, amely egyféle szent tehénné vált a magyar belpolitikában: aki szűkíti a támogatottak körét, vagy a támogatás mértékét, az bízvást számíthat a politikai riválisok támadására és a népszerűségvesztésre. Így, bár annak belátása, amit az alábbiakban leírni szándékozom, nem igényel mély közgazdasági ismerteket, mégis minden valószínűség szerint szörnyű eretnekségnek és szívtelenségnek fog tűnni. A kedvezményes lakáshitel politika ugyanis a kedvezményezettek körének megválasztásától függűen teljesen ellentétes hatásokhoz vezethet, és így a használt lakások vásárlásának állami hiteltámogatása nem feltétlenül kívánatos.

Kezdetnek tekintsük át, hogy ma Magyarországon ki jogosult kedvezményes kamatozású lakáshitelre. A 12/2001-es, több ízben módosított Kormányrendelet szerint a következő tevékenységek esnek a rendelet hatálya alá: új és használt lakások építése és vásárlása, lakás bővítése, lakás korszerűsítése és többlakásos épületek közös tulajdonban lévő részeinek felújítása. Ezek közül a legnagyobb összegeket nyilvánvalóan lakásépítésre és vásárlásra veszik fel, így az alábbiakban ezekkel fogok foglalkozni. Amit állítok nem kevesebb, minthogy a hosszú távú célkitűzések szempontjából az utóbbi, tehát a használt lakások vásárlásának kedvezményes hitelekkel való támogatása nem kívánatos.

Mielőtt belekezdünk valamilyen szociálpolitikai intézkedésbe, érdemes eldönteni, hogy mit akarunk elérni. A kedvezményes lakáshitelek esetében nyilvánvalóan az a cél (amint azt a rendelet deklarálja), hogy minél több ember és család jusson hosszú távon egészséges, és kultúrált lakóhelyhez, no és persze az sem baj, ha emellett még a gazdasági növekedést is serkenti a program. Ha ebben megegyeztünk, akkor immár egy dolgunk van: meg kell keresnünk a helyes módszert. Nézzük meg, hová vezet, ha az új lakások építését kedvezményes hitelekkel támogatjuk. Amennyiben a kamattámogatást lehet igénybe venni új lakások építésére, akkor az nyilvánvalóan növelni fogja a lakásépítési kedvet, vagyis a kínálat növekedni fog a lakáspiacon. Következésképpen az ár csökken, és többen jutnak lakáshoz. Emellett az új lakások építése beruházási keresletet támasztott, növelte a foglalkoztatottságot, és ha az állam nem esett túlzásokba (a program nem emelte az államháztartási hiányt az egekig), akkor még a gazdaságon is segítettünk (ezt támasztja alá a GKI egyik hatástanulmánya is: az állami bevételek gyorsabban nőttek, mint a támogatásra kiadott összeg). Következtetés: az új lakások építésének támogatása, ésszerű mértékben jótékony hatású lehet.

A jogos kérdés persze felmerül hogy a szegények, akik még támogatott hitellel sem tudnak lakásépítésbe fogni, jól járnak-e ezzel az egésszel. A válasz egyértelműen igen. Egyrészt a lakások ára csökkent, tehát többen vásárolhatnak maguknak lakást. Ugyanakkor több lakást fognak kiadni albérletbe, így a bérleti díjak is csökkeni fognak. Igaz, hogy sokan így valószínűleg sohasem fognak saját tulajdonú lakásban lakni, azonban ha kissé belegondolunk, akkor beláthatjuk, hogy ez sem katasztrófa. Egyrészt Nyugat-Európában is igen gyakori a lakásbérlet, anélkül, hogy bármilyen problémát okozna, másrészt ez még növelheti is a munkaerő mobilitását, amely köztudottan nagyon alacsony Magyarországon.

Azonban szép számmal vannak olyanok, akik azt állítják, hogy a kevésbé tehetőseket közvetlenül is támogatni kell annak érdekében, hogy saját tulajdonú lakáshoz jussanak. Ebben az esetben azok is felvehetnek kedvezményes lakáshitelt, akik azt használt lakás vásárlására fordítják. Nézzük meg mi történik a piacon ha csak ez az egy tevékenység kap támogatást. Mivel most olcsóbb lett a hitel, többen fognak használt lakást keresni a piacon, azaz a kereslet növekedni fog. Az emberek most is több lakáshoz jutnak, de a piaci ár szintén növekedett. Ennek pedig két következménye van: egyrészt a magasabb lakásárak miatt a jövőbeli vásárlóknak egyre magasabb lakásvásárlási hiteleket kell felvenni, másrészt, mivel a kínálat nem, vagy nem elég gyorsan növekedett, a bérlakások száma sem változik, azaz a bérleti díjak, követve az öröklakások árait, emelkedni fognak. Ez pedig nyilvánvalóan oda vezet, hogy az áremelkedés azokat is sújtani fogja, akik egyáltalán nem vettek fel lakáshitelt, sőt, az meg sem fordult a fejükben (negatív externália).

Ez az a pont, ahol a címet idézve fel kell tennem a kérdést: kit is támogatunk valójában? Természetesen a fentiekben felvázolt modell túlzottan egyszerűsítő, azonban a lényeget minden bizonnyal megragadja. A valóságban a lakáspiacon mindkét tevékenység jelen van: az emberek új lakásokat építenek, és használt lakásokat vásárolnak kedvezményes hitelekből. Az azonban vitathatatlan, hogy amíg az első tevékenység csökkenti az árakat, úgy a második, párosulva a – hála Istennek – növekedő reáljövedelmek keresletnövelő hatásával, felfelé hajtja azokat. A piacon megfigyelt árváltozás a három hatás eredőjeként áll majd elő, függően a két támogatási forma arányától és a reáljövedelmek emelkedésének ütemétől. Minden esetben egyre többen jutnak majd lakáshoz, azonban az árak csökkenhetnek, emelkedhetnek vagy akár stagnálhatnak is. A legfontosabb cél tényleg megvalósult, hiszen többen jutottak lakáshoz. Azt azonban érdemes megkérdeznünk, hogy mindez milyen jóléti hatásokkal járt együtt. Ha a lakásárak emelkedtek (ez történt, még ha „árrobbanásra” nem is került sor), akkor lényegében a lakástulajdonosok vagyonának értéke emelkedett, míg a szegények lakásvásárlási célból összegyűjtött megtakarításai (ha voltak ilyenek) reálértékben csökkentek. Amennyiben a lakásárak a folyamatok eredőjeként csökkentek (ennek egyelőre semmi jele), akkor elsősorban a szegényebbek helyzetét javítottuk, noha ők ezt valószínűleg nem fogják nekünk elhinni, sőt azzal fognak vádolni minket, hogy megint csak a gazdagokat támogatjuk.

Kérdés tehát, hogy állami pénzből melyik jóléti célt akarjuk elérni? Ha egy kormányzat az alacsony jövedelműek lakáshoz jutási lehetőségeit kívánja növelni hosszú távon, akkor számára egyértelműen az a megfelelő mód, ha csak az új lakások építését támogatja, és ezzel leszorítja az árakat. Amennyiben nem hajlandó vállalni ennek a döntésnek a politikai kockázatát, akkor legalább arra ügyeljen, hogy a használt lakások vásárlására fordítható kedvezményes hitelek aránya az összes lakáshitel állományon belül alacsony maradjon.